二手房交易需警惕的六大陷阱 小心入坑

近幾個月來，省會鄭州二手房房價不斷攀升，二手房交易量快速增長，同時，二手房違約糾紛也呈上升趨勢。記者通過法院的真實案例，梳理出二手房交易需要警惕的六大“陷阱”，提醒廣大市民購買二手房時要警惕被“坑”，防止出現(xiàn)不必要的糾紛和官司。 　　陷阱一 　　售房者“反水”漲價，打官司維權(quán) 　　近幾個月來，鄭州市二手房價格節(jié)節(jié)攀高，在已經(jīng)簽訂二手房買賣協(xié)議的情況下，一些二手房售房者出現(xiàn)“反水”，要么漲價，要么干脆不賣房了。 　　7月31日，鄭州市民王先生與售房者簽訂了二手房買賣協(xié)議，約定131平方米的房子總價165萬元。8月5日王先生支付了90萬元首付款，其中有45萬元支付給售房者作為解押款。 　　在等待解押后過戶時，售房者反悔了。王先生了解到，其所購買小區(qū)同樣面積和戶型的房子漲價到190萬元，預(yù)計還會繼續(xù)上漲。 　　還好，王先生與售房者簽訂的協(xié)議中約定了日息萬分之五的違約金和定金雙倍返還罰則。王先生咨詢律師后，將售房者訴至法院，要求賣家賠償雙倍定金20萬元，并繼續(xù)履行合同，或者賠償違約金加上實際損失之后解除合同。 　　“售房者需要賠償我差不多50萬左右，現(xiàn)有證據(jù)對我十分有利。”王先生說，目前，他的官司正在走正常的訴訟程序。 　　提醒：可依法要求繼續(xù)履行合同 　　河南新動力律師事務(wù)所律師朱廣曉說，房屋買賣合同對買賣雙方都具有法律約束力，售房者反悔拒絕賣房，將承擔(dān)違約帶來的法律后果。 　　“在房價大漲的情況下，即使違約的售房者支付雙倍定金也不足以解除合同。”朱廣曉說，售房者反悔后，買家不僅可以要求賠償違約金，還可以要求賠償房價過快上漲帶來的實際損失。簽訂合同是為了履行而不是為了違約，法律會嚴(yán)懲不誠信的售房者，買家完全可以走法律程序，維護自己的合法權(quán)益。 　　陷阱二 　　為多 虛報房價，兩個價格引糾紛 　　同一套房產(chǎn)有兩個合同，兩個價格，到底該按哪個合同來執(zhí)行呢？因簽訂“陰陽”合同，購房者韓先生與汪先生最終鬧上了法庭。 　　2015年5月30日，韓先生的父親與江先生以及中介公司之間簽訂了一份《房屋買賣合同》。江先生將位于鄭州市石化路上某房屋出售給韓先生，成交總價位40萬元。雙方約定在合同簽訂之日起60個工作日內(nèi)，共同到房管局立契并辦理房屋過戶及相關(guān)手續(xù)。 　　韓先生與江先生在房管局簽訂的《鄭州市存量房買賣合同》顯示，房屋交易價格為48萬元。原來，韓先生為了多 ，在中介協(xié)調(diào)下，故意提高了房子的交易價格。 　　但是，房東江先生也因此要求韓先生按照48萬元的價格支付房款，雙方發(fā)生糾紛導(dǎo)致手續(xù)一直無法進行。江先生將韓先生訴至法院，一審法院沒有支持江先生的訴訟請求，江先生不服，提起上訴。 　　2016年4月6日，鄭州市中級人民法院作出二審判決，判決書中認(rèn)定，韓先生與江先生的房屋買賣關(guān)系，應(yīng)以2015年5月30日簽訂的《房屋買賣合同》為準(zhǔn)。江先生請求按照48萬元交易的請求沒有事實依據(jù)。 　　提醒：“陰陽”合同避稅風(fēng)險很大 　　一些購房者為了避稅或者多 ，簽訂“陰陽”合同，故意“做低房價”或者“做高房價”，這樣會大大增加交易風(fēng)險。 　　河南帥法律師事務(wù)所律師苗杰說，“做低房價”實際上是一種逃稅行為，觸犯相關(guān)法律法規(guī)，如果被稅務(wù) 發(fā)現(xiàn)，會追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。簽訂“陰陽”合同，很容易造成糾紛，售房者可能面臨無法及時收到全額房款的風(fēng)險。對于購房者而言，可能會降低其 的可貸額度，加大購房者的風(fēng)險。苗杰說，“陰陽”合同中，“陰”合同簽署時間一般早于“陽”合同，“陽”合同中的條款若與“陰”合同的條款約定的價格不一致時，應(yīng)當(dāng)以“陰”合同約定的價格為準(zhǔn)。 　　陷阱三 　　未經(jīng)共有人同意賣房，合同被判無效 　　2016年6月21日，袁女士花28萬元購買的房子，被二審法院判決購房協(xié)議無效，袁女士不得不面對錢房兩空的局面。 　　2014年11月7日，袁女士購買了田女士位于沁陽市商埠大街的某房產(chǎn)，并按約支付了房款28萬元，于同年11月21日辦理了房屋過戶登記手續(xù)。 　　令袁女士萬萬沒有想到的是，田女士的賣房產(chǎn)行為，并沒有經(jīng)過其丈夫吳先生的同意。吳先生將田女士和袁女士告到了法院。 　　在辦理房產(chǎn)過戶登記時，田女士出具了民政局無婚姻登記記錄證明，且房屋登記為田女士單獨所有，因此，雙方才得以辦理房產(chǎn)過戶后續(xù)。 　　吳先生為維護自己的合法權(quán)益，將田女士和袁女士訴至法院。吳先生委托評估公司對涉案房產(chǎn)進行評估，經(jīng)過測算，房子市場價值為37萬元。 　　袁女士認(rèn)為，其讓田女士提供了民政部門的未婚證明，已盡到了必要的合理注意義務(wù)，另外購房價格與實際房價差距并不大，符合善意取得。 　　經(jīng)過一審和二審，法院認(rèn)為，田女士在未經(jīng)吳先生同意的情況下，作為已婚者從民政 取得無婚姻登記記錄證明，并擅自處分共有房產(chǎn)，主觀上存在惡意。而袁女士應(yīng)當(dāng)意識到房屋價格明顯低于同類商品房價格，因此不構(gòu)成善意取得。法院判決田女士與袁女士簽訂的購房協(xié)議無效。 　　提醒：要搞清售房者資質(zhì)明晰房屋產(chǎn)權(quán) 　　朱廣曉說，現(xiàn)實中，一些售房者并非房屋的所有權(quán)人，或者只是房屋所有權(quán)人之一，其無權(quán)出售房屋。因此，購房者一定要對售房者的信息進行核實。購房者還應(yīng)該核實清楚購買的房屋是否有抵押、是否被法院查封等。如果所購二手房有租客，還要了解租期還剩多久，租客是否享有優(yōu)先購買權(quán)。 　　陷阱四 　　房改房需補交費用，不履約被訴 　　賈先生在鄭州市金水區(qū)購買了一套二手房，與孔先生簽訂了購房協(xié)議。 　　合同在履行過程中，賈先生發(fā)現(xiàn)所購的房屋系房改房，如果購買該房，需要向房管部門補交費用。賈先生決定不再履行合同。各方就2.1萬元定金、1000元代辦費、8000元傭金發(fā)生糾紛，訴至法院。 　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，賈先生與孔先生簽訂的房屋買賣合同實際上已經(jīng)解除。中介公司作為居間方，亦為專業(yè)的房產(chǎn)中介機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知曉并熟悉房產(chǎn)交易政策，但其在促成本案所涉的房屋買賣合同成立的過程中，未如實向賈先生講明有關(guān)情況，未盡到相應(yīng)的居間義務(wù)，具有一定過錯。最后，法院判決中介公司將定金、代辦費、傭金退還給賈某。 　　提醒：房子產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，政策也不同 　　“購買二手房，一定要仔細(xì)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。”苗杰律師說，二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、已購公房、產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也不盡相同。 　　苗杰提醒二手房購房者，商業(yè)用房的稅率比較高，而房改房需要補交費用，這些事先不了解清楚，很容易出現(xiàn)糾紛。 　　陷阱五 　　房齡長 受限，為2萬元定金打官司 　　郭某因為所購二手房房齡較長， 年限受限而決定“退房”。郭某為了要回2萬元定金，打起了官司。 　　2016年3月23日，郭某等來了官司的二審結(jié)果，他并沒能如愿要到定金。 　　郭某的購房糾紛始于2015年9月2日，郭某和呂某與中介公司簽訂了房屋買賣合同。合同約定的房產(chǎn)位于鄭州市二七區(qū)長江路上，總價款為83萬元。 　　郭某在簽訂合同后，支付購房定金2萬元，由中介保管，作為履行本合同的 。 　　不久后，郭某發(fā)現(xiàn)其購房的房產(chǎn)建于2004年，按照公積金 規(guī)定最高只能 20年。在各方協(xié)商未果的情況下，呂某將中介公司訴至法院，討要由中介保管的2萬元定金。郭某以有獨立請求權(quán)的第三人，參加了訴訟。 　　郭某認(rèn)為，中介公司在促成居間合同簽訂過程中的行為違背了如實報告義務(wù)，屬于欺詐行為。郭某在委托中介公司尋找房源時，已經(jīng)表明房屋應(yīng)當(dāng)可以滿足30年的 條件。郭某請求撤銷房屋買賣合同，要求中介公司返還其2萬元定金。 　　經(jīng)過一審和二審，法院最終認(rèn)為，中介公司應(yīng)將2萬元定金支付給呂某，而郭某要想要到自己的錢，只能另外再起訴中介公司。 　　經(jīng)過幾個月的官司，郭某如果想維權(quán)，還需要繼續(xù)打官司。 　　提醒：房齡影響 額度和評估額度 　　朱廣曉提醒購房者，在查詢房屋信息時一定要注意房齡，如果房齡太大，銀行為了控制風(fēng)險提供的 比例較低，而且最高 年限也會縮短，大大提高購房者的首付能力和還款能力，所以在簽訂購房協(xié)議時，一定要注明房子的“房齡”，以便發(fā)生矛盾和糾紛時，能夠有效維護自身的合法權(quán)益。 　　陷阱六 　　售房者不遷戶口，落戶遭“卡殼” 　　2013年3月，黨女士購買了王女士位于鄭州市金水區(qū)博頌路上的某房字，總價款為30萬元。 　　雙方簽訂的《房屋買賣（居間）合同》中約定，王女士保證在房屋過戶之日起180日內(nèi)將該房屋名下所有戶口全部遷出，逾期遷出，逾期一日承擔(dān)房款總額的萬分之一的違約金。 　　房屋過戶兩年后，王女士的戶口仍沒有遷出，黨女士在鄭州落戶遭遇“卡殼”。黨女士為了維護自己的合法權(quán)益將王女士告到法院，要求王女士支付違約金6萬元。 　　王女士稱并非不愿遷出戶口，只是現(xiàn)在沒有地方落戶。等將來找到地方，肯定會立即將戶口遷出的。 　　法院判決顯示，王女士不按照該合同約定將戶口遷出，已構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金，違約金按照每日30元計算。 　　提醒：最好提前了解落戶政策 　　二手房買賣會涉及一些后續(xù)問題，比如戶口遷移、維修基金過戶等。如在合同中沒對這些事項進行約定，可能會發(fā)生不必要的糾紛。 　　苗杰說，法院在審理相關(guān)案件時，不會直接判決售房者遷移戶口，因為戶口遷移是公安 戶籍管理的職權(quán)，不屬于人民法院民事案件處理的范圍，只能通過打官司追究賣房人的違約責(zé)任。 　　苗杰建議，購房者最好在簽訂合同前，尤其是購買的學(xué)區(qū)房時，一定要到房屋所屬地的派出所查詢房屋內(nèi)登記戶口情況，并咨詢戶口遷移相關(guān)問題。