房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的

昨日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，這也是其重要亮點(diǎn)。會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。 　　這其中最引人注目的定調(diào)，就是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。以往對(duì)于同時(shí)具備消費(fèi)品和投資品雙重屬性的房地產(chǎn)，并沒(méi)有過(guò)政策上的明確定位。這次把“用來(lái)住”的屬性特別強(qiáng)調(diào)出來(lái)，意味著未來(lái)的房地產(chǎn)政策必然還會(huì)向繼續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒的方向推進(jìn)。 　　房地產(chǎn) 　　既抑制泡沫又防止大起大落 　　會(huì)議提出：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。 　　【解讀】 著名房產(chǎn)專家、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌分析，本次會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，主要的背景之一就是今年來(lái)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)漲幅巨大，很大程度就是因?yàn)槌捶浚?ldquo;房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求不僅炒高了房?jī)r(jià)，也對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了傷害。” 　　那么該如何防止“炒房”？顧云昌指出，一方面要促進(jìn)健康供求關(guān)系的形成。“供不應(yīng)求才有投機(jī)的可能。比如當(dāng)前很多三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是供大于求，有很大的庫(kù)存量，所以就不會(huì)造成投機(jī)的氣氛。” 　　另外一方面，需要采取措施控制大量貨幣進(jìn)入樓市。顧云昌認(rèn)為，一些擁有較多社會(huì)資金的房地產(chǎn)投機(jī)者，也是因?yàn)槿鄙倨渌^多的投資渠道，所以才將資金用在“炒房”上，“應(yīng)該在資本市場(chǎng)上創(chuàng)造更多的金融產(chǎn)品，以吸引投資進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，分散進(jìn)入樓市的貨幣。” 　　嚴(yán)格限制 流向投機(jī)購(gòu)房 　　會(huì)議提出：要在宏觀上管住貨幣，微觀 政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制 流向投資投機(jī)性購(gòu)房。 　　【解讀】 顧云昌指出， 政策的相關(guān)要求，一方面是為控制投機(jī)性購(gòu)房，另一方面也是為了保障剛性需求。 　　比如上海11月28日發(fā)布的“升級(jí)版”樓市調(diào)控政策中，對(duì)公積金 的管理力度有所調(diào)高，對(duì)二套改善型購(gòu)房的首付比例提至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房 利率上浮10%、二套普通商品房 最高限額下調(diào)10萬(wàn)元，并停止向已有兩次公積金 記錄的職工家庭再行發(fā)放 。 　　那么，改善性購(gòu)房是否可能被視為投機(jī)？顧云昌認(rèn)為，改善性購(gòu)房是為提高生活，屬于良性需求，不應(yīng)視為投機(jī)性購(gòu)房，“會(huì)議提出的要求，主旨是要通過(guò) 控制泡沫，落實(shí)到實(shí)際應(yīng)根據(jù)住房套數(shù)和購(gòu)房家庭情況的核查，促進(jìn)新房及二手房的聯(lián)動(dòng)，把二手房市場(chǎng)交易搞活，而非一刀切。” 　　根據(jù)人口情況分配建設(shè)用地 　　會(huì)議提出：要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。 　　【解讀】 顧云昌指出，當(dāng)前我國(guó)的土地供給方向和人口流動(dòng)方向相反，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不合理性，“人口由中小城市流向大城市，而土地供應(yīng)卻相反。” 　　綜合近兩年全國(guó)土地供應(yīng)計(jì)劃看，顧云昌分析，供應(yīng)總量的確有所增長(zhǎng)，但供應(yīng)給三四線城市的土地占比更大，導(dǎo)致地方政府更依賴土地財(cái)政，需求更緊迫的一二線城市反而量較少。“房地產(chǎn)需求旺盛、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線城市，應(yīng)該千方百計(jì)增加土地供應(yīng)量，可以減少該城市的農(nóng)田供應(yīng)量，用價(jià)格機(jī)制來(lái)反映市場(chǎng)。” 　　他還認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前城市之中工業(yè)用地仍然占比過(guò)高，應(yīng)伴隨城市更新實(shí)時(shí)減少工業(yè)用地，增強(qiáng)土地活力，“另外，城市中心許多舊房亟待改造，存量土地并不少，應(yīng)充分挖掘，增加住宅比重。” 　　特大城市加快疏解部分功能 　　會(huì)議提出：特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。 　　【解讀】 “這是改善房地產(chǎn)需求方向的一個(gè)重要手段。”顧云昌認(rèn)為，在特大城市疏解的過(guò)程中推動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展，實(shí)際上是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性置換的一種方式，“控制大城市人口，應(yīng)該是控制中心城區(qū)人口，而不是大都市圈的人口，應(yīng)該通過(guò)發(fā)展特色小鎮(zhèn)的作用，將中心城市人口疏解到周邊的特色小鎮(zhèn)，打破行政區(qū)劃界限。” 　　■ 聲音 　　“房?jī)r(jià)將現(xiàn)下調(diào)空間” 　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)于地產(chǎn)界而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的有關(guān)房地產(chǎn)管理的意見(jiàn)，以及各地接下來(lái)對(duì)調(diào)控政策的繼續(xù)落地執(zhí)行，的確會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)短期的運(yùn)行策略，“但從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸平穩(wěn)，預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個(gè)月，甚至有可能周期拉長(zhǎng)到2018年。20個(gè)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)10%以上的價(jià)格下調(diào)空間。” 　　顧云昌指出，會(huì)議精神的提出以及后續(xù)的落地實(shí)施，必然會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好消息，但調(diào)控只是短期效益，長(zhǎng)效機(jī)制的建立與運(yùn)行仍然需要過(guò)程，“調(diào)控永遠(yuǎn)在路上。”