鄭州商品房上半年均價(jià)為每平米9592元

鄭州同致行研究中心日前發(fā)布的《鄭州2016年上半年報(bào)》顯示（本稿數(shù)據(jù)部分均參照該半年報(bào)），上半年鄭州各大房企入市積極，多數(shù)項(xiàng)目成交火熱，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。與此同時(shí)，鄭州商品住宅庫(kù)存繼續(xù)小幅下降。 　　【數(shù)據(jù)】 　　商品房上半年均價(jià)為9592元/m2 　　鄭州同致行研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，鄭州市商品房市場(chǎng)供應(yīng)總面積為605.05萬(wàn)㎡，較2015年上半年下降5.3%；成交面積為743.10萬(wàn)㎡，較2015年上半年上漲58.75%。 　　鄭州市商品房上半年的供求比為0.8，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求。截至6月底，鄭州市商品房市場(chǎng)庫(kù)存量達(dá)1421.44萬(wàn)㎡，庫(kù)存量逐漸減少，按照近3個(gè)月月均161萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，需要8.8個(gè)月的去化周期，去化周期合理。但按照物業(yè)形態(tài)看，去化周期差別非常大。 　　上半年商品房的整體均價(jià)為9592元/㎡，較去年同期的9545元/㎡上漲0.49%。整體來(lái)看，上半年鄭州商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)幅度較大，其中住宅價(jià)格的高漲對(duì)整體商品房?jī)r(jià)格有很大的拉升作用，但商業(yè)辦公上半年的價(jià)格一直處于低位，在一定程度上拉低了商品房的價(jià)格。 　　【關(guān)注】 　　6月商品住宅均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān) 　　鄭州同致行研究中心透露，1~6月份，鄭州市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積為464.8萬(wàn)㎡，與2014年上半年同期相比上漲6.74%。其中集中供應(yīng)的項(xiàng)目有中實(shí)潤(rùn)城、正商林語(yǔ)溪岸、正商城、怡豐森林湖、亞星望江居、鑫苑鑫家、萬(wàn)科城、泰宏建業(yè)國(guó)際城、民安北郡、東潤(rùn)城、碧源月湖等，這些項(xiàng)目單個(gè)供應(yīng)量均在8萬(wàn)㎡以上。 　　受下調(diào) 首付比例以及市場(chǎng)層面利好影響，上半年鄭州市商品住宅成交量同樣上漲明顯，成交面積為651.87萬(wàn)㎡，較2015年同期上漲69%。除了1月、2月外，其他各個(gè)月份月均銷量都在100萬(wàn)㎡以上，均大于2015年各月的銷量水平。 　　2016年上半年，鄭州市商品住宅的整體均價(jià)為9402元/㎡，較2014年同期上漲2%。1~6月份，鄭州商品住宅價(jià)格波動(dòng)幅度較大，但整體繼續(xù)保持上漲局面。前3個(gè)月比較穩(wěn)定，4月份價(jià)格降至上半年最低。從5月份開(kāi)始，商品住宅均價(jià)逐月上漲勢(shì)頭較猛。受東區(qū)高端豪宅項(xiàng)目建業(yè)海馬九如府、萬(wàn)科天倫紫臺(tái)等項(xiàng)目的高價(jià)備案拉升，6月份的商品住宅均價(jià)更是突破了萬(wàn)元大關(guān)。 　　【警惕】 　　商品住宅庫(kù)存量 　　去化周期僅2.2個(gè)月 　　值得一提的是，鄭州市商品住宅上半年供應(yīng)464.8萬(wàn)㎡，成交651.86萬(wàn)㎡，供求比為0.71，供求缺口為187萬(wàn)㎡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。 　　截至6月底，鄭州市商品住宅庫(kù)存量?jī)H320.88萬(wàn)㎡，繼續(xù)小幅下降。按照近3個(gè)月月均143.42萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，這一庫(kù)存量?jī)H需2.2個(gè)月的去化周期，已達(dá)恐慌警戒線。 　　從各區(qū)域庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，鄭東新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)累計(jì)庫(kù)存為負(fù)，供不應(yīng)求，區(qū)域項(xiàng)目銷售無(wú)壓力。各區(qū)域的庫(kù)存水平不等，處于高庫(kù)存第一梯隊(duì)的依然為二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)，截至6月底庫(kù)存量分別為152.08萬(wàn)㎡、65.61萬(wàn)㎡、63.86萬(wàn)㎡，惠濟(jì)區(qū)和高新區(qū)供求缺口相對(duì)較小，庫(kù)存壓力小。 　　鄭州同致行研究中心分析認(rèn)為，受現(xiàn)有庫(kù)存量及龍子湖地王圈的地王項(xiàng)目即將相繼入市影響，下半年鄭州市商品住宅價(jià)格上漲的動(dòng)力較大。 　　【預(yù)測(cè)】 　　下半年各地因城施策將更加細(xì)化 　　當(dāng)前，一線城市成交相對(duì)放緩，多數(shù)二線及三、四線城市庫(kù)存壓力仍嚴(yán)峻，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)、地價(jià)領(lǐng)漲。 　　中國(guó)指數(shù)研究院指出，下半年的地方政策將更靈活主動(dòng)，因城施策更細(xì)化。房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快且已有收緊政策出臺(tái)的城市，或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)情況采取更審慎的價(jià)格監(jiān)控及房地產(chǎn)金融 政策；為防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其他沒(méi)有政策出臺(tái)的城市也可能加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 　　該分析認(rèn)為，在住宅成交火爆的背景下，熱點(diǎn)二線城市的去庫(kù)存重點(diǎn)是非住宅商品房。未來(lái)，中央及地方出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)商業(yè)辦公等非住宅庫(kù)存去化的預(yù)期強(qiáng)烈，一方面在住宅供不應(yīng)求、商業(yè)辦公庫(kù)存過(guò)高的城市調(diào)整商住比例，將商業(yè)辦公庫(kù)存向住宅供應(yīng)轉(zhuǎn)化；另一方面，或?qū)⑦m當(dāng)控制商服用地供應(yīng)規(guī)模、允許非住宅項(xiàng)目向新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，化解非住宅庫(kù)存壓力。 　　分析還預(yù)測(cè)，今年下半年，部分熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積聚或?qū)е路康禺a(chǎn) 收緊，土地市場(chǎng)熱度可能向鄭州、武漢等二線城市不斷傳導(dǎo)，高杠桿、高房?jī)r(jià)及需求透支或?qū)?dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。