地王頻出房?jī)r(jià)持續(xù)大漲 鄭州重啟恐慌性購房模式

 　　鄭州地王頻出，房?jī)r(jià)漸次大漲，恐慌性購房潮出現(xiàn)。多年未見的“日光盤”也重返鄭州，千人、萬人搶房的“壯觀場(chǎng)面”不斷地挑撥著人們的神經(jīng)。樓市熱度背后，有幾分為真，幾分為假?人們出手樓市的信心和底氣從何而來?是否可持續(xù)? 

 　　這倆月，鄭州地王頻出，房?jī)r(jià)漸次大漲，恐慌性購房潮出現(xiàn)。多年未見的“日光盤”也重返鄭州，千人、萬人搶房的“壯觀場(chǎng)面”不斷地挑撥著人們的神經(jīng)。樓市熱度背后，有幾分為真，幾分為假?人們出手樓市的信心和底氣從何而來?是否可持續(xù)?這一切都要從長(zhǎng)計(jì)議，因?yàn)椋@次瘋狂漲價(jià)潮已經(jīng)失去了理智，失去了方向。 

 　　【一】房少、價(jià)高、人多，鄭州重啟恐慌性購房模式 　　最近，鄭東新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心又火了。不是又有什么大型展覽，而是賣房子的商人把售樓部搬到了這里，買房的人蜂擁而至，趨之若鶩。九月份第一個(gè)周末，在記者觀察到的六個(gè)樓盤，其所推出的房源同一天全部清盤，去化率達(dá)到100%。有的甚至出現(xiàn)了萬人搶房的現(xiàn)象。 　　這期間火了一個(gè)詞：得房率。它有了另一層含義，同樣是買房，你能夠成功的概率。 　　在鄭州工作多年的小高，早些時(shí)候就開始謀劃首次置業(yè)，但由于種種原因，一直在觀望。從八月份開始，他在不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上僅有的一些樓盤開始幾百幾百地漲價(jià)了，而且跟風(fēng)者眾多。他以為這是市場(chǎng)規(guī)律，誰知，全城竟然突然間蔓延漲價(jià)風(fēng)，從五百到三千，每平方米的漲幅像幽靈一樣悄無聲息地突然出現(xiàn)在你眼前。 　　于是，小高放下手頭的工作，拼命地加入購房大軍中，開始了漫長(zhǎng)而艱辛的尋房之旅，接連在好幾個(gè)樓盤認(rèn)籌排號(hào)。最遺憾的是，有些號(hào)即便排上了，最終去選房時(shí)，仍然排不上隊(duì)——房少、人多。 　　還有一位剛需族，前前后后猶豫了一個(gè)月，最后訂房時(shí)房?jī)r(jià)硬生生地漲了1000元/平方米，一個(gè)月的時(shí)間，多掏了近10萬元。此類案例不勝枚舉。 　　與這些購房的年輕人焦躁的心理完全不同的是，那些樓盤置業(yè)顧問一個(gè)個(gè)像打了雞血一樣，突然間回到了兩年前，那些開盤即售罄的“日光盤”歲月。有房源的樓盤，置業(yè)顧問不再像以前一樣，堆起笑臉，想盡各種辦法對(duì)客戶迅速逼定，而是客戶只要稍有猶豫，他們就迅速轉(zhuǎn)向另一位客戶。有的置業(yè)顧問接到了公司“封盤”的命令，不論客戶怎么詢問，他們會(huì)很隨意地輕描淡寫：現(xiàn)在暫時(shí)沒有房，你們等著吧。一句話說的客戶沒脾氣。 　　為了充分利用這波漲價(jià)潮帶來的市場(chǎng)機(jī)遇，不少房企推遲了開盤節(jié)奏，有的甚至在五證不齊全的情況下就開始發(fā)起了認(rèn)籌、排號(hào)。一連串的眾生相顯露無疑。 　　【二】人們把鄭州“地王”認(rèn)作房?jī)r(jià)拉高“元兇” 　　“地王”，在普通購房者眼中，彰顯了未來房?jī)r(jià)走勢(shì)。每一個(gè)地王的出現(xiàn)，都意味著鄭州未來房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力。 　　首先是來自北京的房企K2與本地開發(fā)商搶奪合村并城用地，人們?cè)隗@訝的同時(shí)，也感受到了鄭州地價(jià)的升值。接下來，萬科拿下老城區(qū)鄭紡機(jī)地塊，成為影響力蓋過鄭東新區(qū)北龍湖的“明星”之后，鄭州各大小樓盤迅速醞釀漲價(jià)，一股悄然而至的漲價(jià)風(fēng)似乎憋了許久，在地王的敦促下，極速上馬。 　　就連遠(yuǎn)在鄭州經(jīng)開區(qū)東南郊的濱河國(guó)際新城，都接連拍出了區(qū)域地王，且地塊單價(jià)日漸逼近北龍湖，樓面價(jià)比周邊在售樓盤的售價(jià)還要高。當(dāng)然，當(dāng)北龍湖再次拍出一個(gè)未來房?jī)r(jià)破五萬的“超級(jí)地王”時(shí)，整個(gè)鄭州都不淡定了。白沙、象湖區(qū)等一些新區(qū)樓盤的置業(yè)顧問開始向客戶兜售她們的“地王理論”，原需十年才能成熟的區(qū)域，在她們的嘴里一個(gè)個(gè)似乎成了黃金寶地，每塊地王如數(shù)家珍。 　　雖然略顯非理性，出現(xiàn)恐慌性購房，但是地王現(xiàn)象的背后仍繞不開鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速升溫。從2015年下半年開始，一線城市就出現(xiàn)了一波又一波的“地王”潮。商品房成本不斷抬高，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了未來房?jī)r(jià)“必漲”的預(yù)期。這也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲成為一種難以逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 　　今年春節(jié)之后，一線城市的這股暗示，開始悄悄地傳導(dǎo)至二線城市。鄭州也開始出現(xiàn)每平方米普漲二三百元的個(gè)別現(xiàn)象，比如南三環(huán)和嵩山路交叉口附近的樓盤即是如此。人們?cè)诳捶繒r(shí)突然發(fā)現(xiàn)，房源比以前少多了，國(guó)家倡導(dǎo)的去庫存之風(fēng)刮到鄭州，很快就散了。因?yàn)?，鄭州的商品住房去庫存問題，逐漸變成了一個(gè)偽命題。開發(fā)商放慢了推盤節(jié)奏，開始到處拿地，卻發(fā)現(xiàn)拿地是如此之難。 　　樓市趨旺就是極大地受到了鄭州地王頻出的影響，消費(fèi)者的預(yù)期也在發(fā)生著巨大變化。這兩者之間來回切換，不斷地烘托，形成一個(gè)難以破解的閉環(huán)，從而推著房?jī)r(jià)一路高升。以至于有個(gè)別開發(fā)商在私下里都說，每平方米漲那么多，自己都覺得不好意思了。 　　【三】地王背后有幕后推手，而且不止一個(gè) 　　有一個(gè)有意思的說法，即房?jī)r(jià)上漲的幕后推手，如果用一種形象直觀的方式來表現(xiàn)的話，那么政府占40%，開發(fā)商占30%，媒體占20%，專家占10%。 　　目前，事實(shí)仍擺在那里，這個(gè)事實(shí)就是，房?jī)r(jià)趨高，難以止?jié)q，漲幅在拉大。簡(jiǎn)單地可以理解為，地王現(xiàn)象成了推動(dòng)房?jī)r(jià)普漲的最直接的也是影響最大的因素，是一個(gè)催化劑。 　　為什么會(huì)不止一次地出現(xiàn)十來家企業(yè)來爭(zhēng)搶同一塊土地?你會(huì)很直白地感覺到，因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為這塊地有價(jià)值。但事實(shí)上并非如此，真正的事實(shí)是，現(xiàn)在，鄭州已經(jīng)出現(xiàn)了無地可拿的現(xiàn)象，而且出現(xiàn)很久了。這里主要指的是凈地。 　　這幾年，隨著鄭州城中村的逐個(gè)拆遷，城改用地也在源源不斷地進(jìn)入鄭州的土地儲(chǔ)備庫。而逐漸放量入市的土地卻很少。七月份，一家來自北京的房企K2在土地競(jìng)拍中打破了既有的城中村改造規(guī)則，其他外來實(shí)力企業(yè)也在虎視眈眈，以至于到現(xiàn)在，還沒有一塊城改用地放出。 　　市場(chǎng)上推出的地塊少，而企業(yè)持續(xù)發(fā)展有需要大量的土地存量，所以，這是導(dǎo)致開發(fā)商瘋狂搶地的重要原因之一。 　　鄭州不是需要地王，而是鄭州不得不出地王?？v觀今年以來，前來鄭州搶食的外來實(shí)力房企突然增多，融創(chuàng)中國(guó)、榮盛發(fā)展、金科，綠地、華潤(rùn)、雅居樂等這樣的重量級(jí)企業(yè)也開始重金拿地。與本土房企比，這些企業(yè)的資金實(shí)力是靠全國(guó)的項(xiàng)目來支撐的。建業(yè)住宅集團(tuán)董事局主席胡葆森在今年夏季亞布力論壇中說過一句話，大意為，在土地競(jìng)拍中，最后競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是央企的時(shí)候，跟央企拼就等于跟銀行拼。 　　無論是出于這些名企資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略考慮，還是上市企業(yè)的業(yè)績(jī)需要，抑或其對(duì)鄭州市場(chǎng)的充分肯定，總而言之，現(xiàn)在，在他們眼里，鄭州的土地很值錢。不少業(yè)內(nèi)人士還預(yù)測(cè)，全國(guó)百強(qiáng)房企中，還有很多要在接下來的兩年內(nèi)，漸次進(jìn)駐鄭州。這意味著，它們還將會(huì)掀起新一輪的“鄭州熱”。 　　另外，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的不斷成熟，近兩年住房市場(chǎng)上出現(xiàn)了越來越多的“首付貸”產(chǎn)品(相關(guān) 資金可用作購房首付款)，也在一定程度上助推了當(dāng)前樓市火爆的局面。由于購房門檻降低，購房者可以在這種“場(chǎng)外 ”的支持下提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分投資客用得非常多。他們?cè)谕ㄘ浥蛎涱A(yù)期的指引下，尤其是股市回調(diào)、債市收益率下滑的背景下，將大量的資金從金融市場(chǎng)撤出，轉(zhuǎn)而尋找新的投資渠道 ——那就是穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 　　于是，在開發(fā)商“少量多批”、“捂盤惜售”等諸多營(yíng)銷手段的炒作下，在諸多媒介平臺(tái)和利益關(guān)聯(lián)者的鼓噪下，一場(chǎng)樓市大片粉墨登場(chǎng)。 　　【四】鄭州現(xiàn)在變成了一個(gè)什么樣的城市了? 　　近日，微信朋友圈在瘋傳一篇直擊人們脆弱神經(jīng)的文章，文章直陳鄭州巨變，核心觀點(diǎn)是，未來的鄭州是屬于強(qiáng)者的城市，弱者請(qǐng)卷鋪蓋離開。意思是，鄭州未來也會(huì)像一線城市那樣，成為一個(gè)巨無霸的現(xiàn)代程度很高的城市，當(dāng)然，房?jī)r(jià)也會(huì)越來越高。 　　在很多房企看來，鄭州有一些能讓他們產(chǎn)生共鳴的東西，即鄭州是一個(gè)人口大城市，導(dǎo)入量和導(dǎo)入速度是同類城市中比不了的。無論是正在透支的剛需族，還是日漸壯大的改善族，還有省內(nèi)外諸多投資客，總而言之，鄭州的房子始終不愁賣。 　　人口大城、交通大城、產(chǎn)業(yè)大城、中部大城、國(guó)際大城，等等，這些關(guān)鍵詞恰如其分地描述出了現(xiàn)在的鄭州，正在煥然一新，發(fā)生著巨變。以前，在網(wǎng)絡(luò)上，鄭州有屌絲之城之說，意思是，鄭州的屌絲青年很多，尤其是外來人口，這從側(cè)面恰好反映出鄭州巨大的人口容量。與同類城市比，鄭州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比合肥、武漢、南京等城市都要健康、平穩(wěn)。 　　隨著國(guó)際會(huì)議在鄭州的成功舉辦以及河南自貿(mào)區(qū)的獲批，加上鄭州航空港區(qū)的快速發(fā)展，鄭州吸納外來財(cái)富的能力正在積聚。鄭州已不再是鄭州人的鄭州，它已經(jīng)成為全國(guó)人民的鄭州。任何人只要有資金，就可以來購買房產(chǎn)。 　　但是，還有一個(gè)問題也是無法回避的，即人們對(duì)高房?jī)r(jià)的承受能力究竟還有多強(qiáng)?這種購買力可持續(xù)嗎?